房产销默认建筑面积包含公摊，主张按套内面积计算储藏室不予支持

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2017年11月15日王某某、薛某与名苑公司签定了补充协议，补充协议约定：一、买受人于2017年11月15日购买出卖人开发的“XX小区”X幢X单元XXX室商品房，并已签订《商品房买卖合同》；二、出卖人同意买受人购买X幢X单元第XXX号储藏室一间，面积7.77平方米，单价3,588元/㎡，合计27,879元（该储藏室属买受人所有，但不办理产权证）。---。王某某、薛某已于2017年11月15日付款27,879元，名苑公司出具收据，收据上载明储藏室是6-3-113#。

2020年7月30日王某某、薛某与名苑公司办理了储藏室交接手续。同日双方签订XX小区面积差异补充协议，其中储藏室合同约定建筑面积为7.77平方米，经房产处实际测绘确定后，实际建筑面积为7.99平方米，王某某、薛某应向名苑公司补交789元。

原告王某某、薛某向请求：1.请求判令名苑公司退还储藏室面积差款（面积不足部分及落水管占用面积）19,263元；2.本案诉讼费用由名苑公司承担。

一审认为，王某某、薛某与名苑公司签订的储藏室买卖补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原名苑公司对储藏室面积的合理性存在争议，该情形属于合同法规定的可撤销的情形，但因王某某、薛某在2020年7月收房后，没有在法律规定的期限内行使撤销权，故对此情形一审不再审查。考虑到储藏室应当有分摊面积，因名苑公司也提供相关证据证明涉案储藏室确实存在分摊事实，故王某某、薛某要求名苑公司退还合同约定面积与实际面积之差的款项，没有事实依据，一审不予支持。

一审判决：驳王某某、薛某的诉讼请求。

一审判决后，王某某、薛某不服提起上诉。

二审认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，上诉人主张《补充协议》中约定的“面积”为实际使用面积即套内建筑面积，不包含公摊面积，且被上诉人在销售时未进行告知，而被上诉人则认为协议中约定的“面积”为建筑面积，包含有公摊面积。对此，二审认为，《商品房销售管理办法》规定了公用建筑面积的构成、计算原则及分摊系数计算等，同时规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，即允许三种销售方式，按照建筑面积（包含公摊面积）销售是其中之一。《补充协议》中约定的“面积”应理解为建筑面积而非套内建筑面积，具体理由如下：从合同使用的词语和条款来看，双方当事人就涉案储藏室的销售先后签订两个协议，两个协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。个协议中双方对储藏室的大小使用“面积”进行表述，第二个协议中采用的是“建筑面积”一词，两个合同针对的是同一套储藏室，空间大小的表述应当为同一含义，也即个协议中使用的“面积”一词与第二个协议中使用的“建筑面积”一词应当是同样的含义。就房地产交易习惯及目的来看，房地产交易中建筑面积包含有公摊面积是大众知晓的惯例。房地产交易属于大额交易，购买人对于是否包含公摊面积存在疑问，应当向开发商进行询问以进行确定。本案中，上诉人在合同缔结阶段及合同实际履行阶段也即接收房屋过程中均未提出异议，在接收房屋后也未在合理期间内提出异议，应当视为其认可和接受了储藏室的现状，一审判决驳上诉人的一审诉讼请求并无不当。

二审判决：驳上诉，维持原判。

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